商铺购置决策税收分析
经常有人咨询这样一个问题,我是以个人名义还是以公司的名义来购置商铺?其实质也就是税收成本的问题,税收分三个阶段,分别是购置阶段、持有阶段和处置阶段,全面分析三个阶段的税收情况后,就可以做出最优的决策了。
分析前做一些基本假设,商铺是直接从开发公司(一般纳税人)处购买;持有商铺的目的是为了出租;税种和税率是基于目前的政策,未考虑产权登记费、交易手续费、评估费等非税收的成本。
为了更详细测算税收成本,公司进一步细分为增值税一般纳税人和小规模纳税人,现列表分析如下:
阶段 |
税种 |
计税依据 |
税率或税额 |
税收优惠 |
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个人 |
小规模 |
一般纳税人 |
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购置阶段 |
契税 |
购置总价 |
4% |
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印花税 |
购置总价 |
万分之五 |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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增值税 |
不含增值税的购置价 |
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-9% |
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持有阶段 |
房产税 |
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12% |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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土地使用税 |
土地使用证载面积 |
按面积定额征收 |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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印花税 |
每年的租金额 |
租金的千分之一 |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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增值税 |
不含增值税的年租金额 |
5% |
5% |
9% |
个人和小规模纳税人月租金低于15万的免征增值税 |
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城建税 |
实缴的增值税 |
市区7%、县镇5%、其他1% |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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教育费附加 |
实缴的增值税 |
3% |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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地方教育附加 |
实缴的增值税 |
2% |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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个人所得税 |
租金-合理的成本-20%*租金 |
20% |
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企业所得税 |
租金-印花税-房产税-折旧 |
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25% |
小微企业有优惠政策,利润总额300万以下的税率为5% |
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处置阶段 |
印花税 |
售价 |
万分之五 |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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土地增值税 |
增值额(收入-可扣除项目) |
30%、40%、50%、60% |
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增值税 |
房产增值部分 |
5% |
5% |
9% |
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城建税 |
实缴的增值税 |
市区7%、县镇5%、其他1% |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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教育费附加 |
实缴的增值税 |
3% |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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地方教育附加 |
实缴的增值税 |
2% |
个人和小规模纳税人可以减征50% |
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个人所得税 |
售价-原购置价-相关的税费 |
20% |
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企业所得税 |
售价-净值-相关的税费 |
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25% |
小微企业有优惠政策,利润总额300万以下的税率为5% |
通过上述分析,我们建议:
如果公司存在高额的利润,可以考虑以公司名义购置,不仅能抵减企业所得税,如果是一般纳税人,还有9%增值税可以抵扣,无形中降低了采购成本。
针对商用地产来说,虽然对个人没有税收优惠,但个人投资在税收征管上,目前有一定的疏漏,短期内可以获取较高的租金收益。
公司投资的商业地产,最后公司清算时都要将收益分配到个人,这里还有20%的财产转让个人所得税要缴。从长远来看,如果没有其他特殊的考虑,个人持有更合适。